رد المهندس مراد منير على مقال الدكتور عبد المنعم السيد عن مشروع قانون الايجارات المطروح أمام مجلس النواب حاليا و التحديات التي يواجهها و اقتراحات حول معالجة العلاقة بين المستأجر و المالك ..
مساء الخير دكتور عبد المنعم..
أولا أنا عايز اشكر حضرتك لانك ادليت برأي في هذا الملف لان كتير من رجال الاقتصاد بيهربوا اصلا من التدخل بالرأي رغم ان المشكلة اهم جوانبها هو الجانب الاقتصادي واكنر بكتير قوي من الجانب الاجتماعي اللي دايما لما بنتكلم فيه بنتكلم فقط عن البعد الاجتماعي للمستأجر وبنغفل البعد الاجتماعي للملاك وعددهم بالمناسبة اكتر بكتير جدا من اعداد المستأجرين نظرا لامتداد تطبيق هذا القانون الاستثنائي منذ عام 1947 يعني 78 سنة دلوقتي طبعا تزايد اعداد ورثة العقار هو اللي ادي لذلك.. كمان في الاهم من البعد الاجتماعي لمستأجر ومؤجر الايجار القديم لان عندنا البعد الاجتماعي لباقي فئات المجتمع.. يعني طالبي السكن الان هم اما امام نظام الايجار الجديد وقيم ايجارية تفوق مستوي الدخول او نظام التمليك واسعار تفوق مدخرات الناس.. معروف طبعا لو تم الغاء هذا القانون ستنخفض القيم الايجارية وايضا اسعار التمليك علي مستوي مصر كلها.. حقيقي ده حيستفيد به المجتمع كله لكن المستثمر العقاري قد يتآثر سلبيا مؤقتا ولفترة محدودة جدا لكن في نفس الوقت سينشط جدا السوق العقاري ويعاد استثمار ثروة عقارية مجمدة متمثلة في وحدات الايجار القديم وثروة عقارية اخري اصابها التباطؤ بل والركود حيث البناء في المدن الجديدة بالصحراء التي تفتقد لفرص العمل والخدمات والغاء هذا القانون سيدفع المواطنين للشراء فيها بديلا عن الوحدات التي سيتم تحرير العلاقة الايجارية فيها وهنا ستستفيد الدولة ويستفيد المستثمر ويستفيد المجتمع كله..
مطلوب من خبراء الاقتصاد التعمق في دراسة المشكلة ودراسة الارقام بدقة وتحليلها لنحصل علي افضل الحلول.. فلو افترضنا تطبيق حل حضرتك وهي منح المستأجر فترة انتقالية طويلة تقدر ب 7 سنوات ثم تحرير العلاقة.. اولا من يضمن لنا تحمل العقارات القديمة والمتهالكة والمفتقدة للصيانة علاوة علي سؤ الاستخدام ان تبقي دون انهيارات خلال كل هذه المدة الطويلة.. من سيتحمل مسؤلية الضحايا.. هل من يدافع عن المستأجرين ويطالب حتي بالاكتفاء بزيادة طفيفة للقيم الايجارية دون تحرير سيدافع عنه حينما يلقي حتفه تحت انقاض المنازل..
معني استمرار العلاقة الايجارية لمدة 7 سنوات اخري مع تحديد ايجار اقل كثيرا من القيمة السوقية الحالية للايجار الذي يتزايد كل يوم هو استمرار تحمل الملاك بالفارق وهو فارق ضخم للغاية - مثال علي ذلك شقة في روكسي ايجارها 5 جنيه والشقة المقابلة في نفس الدور اشتراها الملاك من المستأجر ودفعوا له الاتاوة التي يعترف بها العرف وهي 50٪ من القيمة السوقية للوحدة فتؤجر بعد ذلك ب 50 الف شهريا.. انا بالمناسبة اعطي امثلة واقعية وحقيقية ومنتشرة وليست استثنائية.. كل هذا يعتبر دعم يقدمه مواطن لمواطن اخر وقد يكون اكثر ثراءا منه فهل نطالب المواطن بإستمرار تقديم هذا الدعم شرط ان نرشد هذا الدعم ليصبح مثلا بدل من واحد الي 10 الاف المثل واحد الي الف مثل..
الامر الثاني لو طلبنا من الملاك تحمل هذا الدعم لمدة 7 سنوات اضافية معناه اننا لن نقدم دعم للمستأجر الفقير فقط بل سيستفيد من هذا الدعم المستأجر الغني ايضا.. نسبة المستأجرين غير القادرين بالنسبة لاجمالي عددهم ضئيلة فكيف يستقيم ذلك.. في حاجة كمان مهمة.. المستأجر الذي لا تمثل له الوحدة سوي قيمة يستحوذ عليها دون وجه حق ولكنه ليس في حاجة حقيقية للوحدة وعنده بدل البديل الواحد عدة بدائل سيلجأ لإبتزاز الملاك ويقدم لهم عرضا بدل من الاستحواذ علي الوحدة لمدة 7 سنوات اضافية سأتركها اليوم مقابل كذا.. ليه الدولة توفر فرص لناس عشان يبتزوا ناس تانية اتظلموا كتير وهذا الاموال لن تكون كسبا مشروعا ولا يستقطع منها اي عائد او ضريبة للدولة.. مقابل كل هذا سنحافظ علي المستأجر الغلبان من التشرد لمدة 7 سنوات اضافية.. طيب وبعد ال 7 سنوات.. هل في ال 7 سنوات دي حيكون هذا المستأجر حوش مثلا واغتني.. طيب القانون بقي له 78 سنة ولسه بنقول المستأجر الغلبان.. ماهو برده حيفضل غلبان.. حنرميه في الشارع بقي ونقول فرصتك انتهت ولا نرغم الملاك يستمروا في اعالته هو واسرته..
الحل الوحيد من وجهة نظري المتواضعة هو الغاء القانون فورا وخلال فترة انتقالية قصيرة جدا لاتزيد عن سنة مثلا مع تقديم دعم اسكان من جانب الدولة للمستأجر غير القادر شرط اثبات استحقاقه وعدم مقدرته.. الغير سكن (تجاري واداري) ليسوا في حاجة لدعم.. القادرين في السكني ليسوا في حاجة للدعم فقط الغير قادرين في السكني.. ماحاجتنا لفترة انتقالية طويلة يستفيد منها الاغنياء او بستفيد الفقراء اذا تعهدت لهم الدولة بتقديم السكن البديل المدعم فورا.. اقدر الغي القانون بكره الصبح..
مطلوب تقدير تكلفة هذا الدعم بدقة ومقارنته بالعوائد الضخمة جدا المننظر تعود علي موازنة الدولة وايضا علي كل المجتمع وكل المواطنين..
المفروض انا كده قدمت لحضرتك الحل الامثل..
طيب الموضوع محتاج دراسة وارقام واستبيان.. وسيادتك سبد من يقوم بأي دراسة ولديك بيت استشارات ودراسات اقتصادية معروف..
انا عملت دراسة علي قدي بس الكلام ده كان زمان من اكتر من 12 سنة.. الارقام اتغيرت والدنيا اتغيرت.. لكن برده انا لسه متايع..
طيب حذكر لحضرتك بعض الارقام علي حسب علمي المتواضع بحاول علي قدر المستطاع اتوخي الدقة وايضا التحفظ..
الارقام كلها الدقيقة طلعت في 2017 مع الاحصائية الميدانية النهارده احنا في 2025 في ارقام ايضا مبنية علي مؤشرات بقي النهارده طبعا زي ماحضرتك عارف المشكلة بقت اسهل بكتير جدا وكل ما ننتظر اكتر الحل يبقي اسهل لكن هل ده معناه نترك المشكلة للزمن يحلها بالحل اللا انساني اللي اقترحه بطرس بطرس غالي لما قال تتحل المشكلة مع الوقت بالانهيارات المتكررة لهذه العقارات او بتفاهم الملاك مع المستأجرين اما يشتري المالك ملكه من المستأجر او المستأجر يشتري من المالك.. فهل نحن بالفعل نطبق هذا الحل الغريب ونترك الناس في الظلم مدي الحياه والمستفيد يدفع الثمن في النهاية حياته وحياة اسرته ؟؟
في 2017 اجمالي الايجار القديم كله 3 مليون وحدة يشمل السكني والتجاري والاداري.. لازم نسنبعد التجاري والاداري لان ده حرام لما تاجر بيكسب باسعار اليوم وندعمه واللي مش قادر علي التجارة الا بدعم الايجار القديم من الافضل له وللسوق انه يقعد في بيتهم ومش حيتشرد في الشارع ولا حاجة.. مش عايزين ننسي ان التجارة الداخلية كلها غيز منضبطة وفاشلة بسبب هدا القانون الذي يوفر ممارسات احتكارية للبعض ويضع اعباء اكثرمن اللازم لمنافسيهم وبدل من ان نطبق القاعدة الاقتصادية اللي بتقول العملة الجيدة تطرد العملة الرديئة احنا بنعمل العكس..
طيب المهم اجمالي السكني في احصائية 2017 يبلغ 1.8 مليون وحدة منهم 450 الف مغلق..
يعني انا كده معني فقط ب 1.35 مليون وحدة ده السكني قادرين وغير قادرين..
طيب هل معني كده ان عندنا 1.35 مليون اسرة يسكنها مستأجرين للسكني ؟ لا الحقيقة اقل من كده بكتير عشان في مستأجرين كتير كان عندهم رؤية مستقبلية وبعد نظر وعرفوا ان هذا القانون فرصة لن تتكرر لا في اي زمان ولا في اي مكان اخر عشان كده رصدنا مستأجر واحد مأجر 10 وحدات كلهم في اماكن خطيرة جدا والغريب انه صايغ وملياردير لكن طبعا ده بزنس وكل شقة منهم استفاد منها كتير بطريقته.. نقدر نقول ان في مليون و 200 الف اسرة سكني قادرين وغير قادرين.. بغض النظر عن عدد الوحدات..
طيب يافندم الكلام ده كان في سنة 2017 احنا اليوم في 2025.. كام عقار انهار او تهدم او طلع خارج الخدمة.. اقصد الخدمة الغير محدودة بالايجار القديم.. كام عقار المستأجر راح للمالك وعرض عليه يشتري الوحدة المستأجرة مقابل قيمة ذهيدة للغاية ولشدة حاجة الملاك بيستجيبوا ويبيعوا الوحدة بملاليم طبعا بدل انتظار الايجار شهريا اللي اصلا في الغالب مش بيدفع.. اكيد كمان ملاك بيعرضوا علي مستأجر يبيع لهم الوحدة ويكتب تنازل عن عقد الايجار ولو المستأجر وافق حسب العرف المتعامل عليه بيطلب نصف القيمة السوقية للوحدة وغالبا يغالي في تقدير قيمة الوحدة وبذلك ياخد اكتر يعتمده هذا العرف الظالم.. كتير من الاحيان بعد كده ورثة المالك يعرضوا الوحدة بعد كمان مصاريف صيانة واصلاحات فيبيعونها بأقل من قيمة تقديرها وفور البيع يكون عليهم دفع 2.5٪ من قيمة البيع كضريبة تصرفات عقارية دون ان يتم خصم تكلفة ما دفعه الملاك للمستأجر وماتكبدوه من مصاريف صيانة او تسويق وخلافه ففي الغالب يكون نصيب الضرائب اكبر من نصيب اي مستفيد من الورثة..
كل ده بيطلع من منظومة الايجار القديم الذي يتناقص.. في مستثمر بيعرض علي المالك الشراء وبعدها يتم التفاهم مع المستأجرين لاخلاؤهم جميعا ويهدم العقار ويعيد استثماره..
نقدر نقول من 2017 حتي اليوم اصبح عدد الاسر المستفيدة من هذا القانون سواء فقراء او اثرياء حوالي 800 الف اسرة ده تقديري الشخصي..
طيب عايزين نفتكر ان اجمالي عدد الاسر في مصر سنة 2025 اكتر من 27 مليون اسرة.. كمان اجمالي عدد الوحدات في مصر تم تقديرها في 2021 ب 58 مليون وحدة ولما نكون احنا في 2025 اليوم وبنقول ان معدل البناء سنويا يتراوح بين واحد ونصف مليون وحدة و 2 مليون معني كده عندي النهارده حوالي 66 مليون وحدة وانا عندي عدد الاسر كلها 27 مليون فقط.. ايه الفائض ده كله.. ده ولا امريكا.. امريكا عندها فائض لكن فائض معقول ويتناسب مع اجمالي حجم المساكن هناك كمان كل الفائض ده مستغل لان في حركة تنقلات كبيرة جدا بين المساكن حسب تنقلات الاسر من مكان لمكان ومن ولاية لاخري ده طبعا غير الزائرين والدارسين والسياحة وكل ده بيستوعب الفائض في البناء لكن انا عندي فائض غير مستغل رغم المواطن بيعاني من ايجاد سكن يتناسب مع دخله او ثروته.. كمان مش عايزين ننسي ان عدد السكان النهارده 106 مليون تقريبا وعدد الزيجات السنوية 900 الف فقط.. تقريبا 300 الف حالة طلاق وفي نسبة كبيرة قوي من حالات الطلاق دي بسبب ارتفاع تكلفة السكن اللي حددتها الامم المتحدة انها لا يجب ان تزيد عن 35٪ من دخل الاسرة.. لما بكون عندي بناء يصل ل 2 مليون وحدة وعندي عدد الزيجات 900 الف فقط منهم ايضا 300 الف حالات طلاق معناها الفجوة تتسع والفائض في البناء (الغير مستغل غالبا) يزبد يوما عن يوم..
نرجع للايجار القديم.. لو اتفقنا حجم الاسر المستفيدة يبلغ 800 الف اسرة.. ده غني وفقير.. اللي يهمنا الفقرا.. الدولة تقدم لهم الدعم ثم نلغي القانون فورا والفترة الانتقالية اقصر ما يمكن لاننا لن نحتاج لفترة انتقالية اذا تم تقديم دعم للفقير..
عايزين نعرف بقي نسبة الفقير من مستأجري الايجار القديم كام في الميه..
مش عايزين تدليس ولا لعب في الارقام عشان نكون واقعيين.. ونتوخي الدقة.. لما يجي واحد يقول مستوي خط الفقر في مصر 27.9٪ نحسب ده علي الايجار القديم.. ازاي بس نحسبها كده..
انا عندي 82٪ من الايجار القديم متركز في محافظة القاهرة الكبري ومحافظة الإسكندرية والباقي في باقي مدن الجمهورية العريقة.. مفيش ايجار قديم في القري..
طيب متوسط مستوي الفقر في القاهرة والاسكندرية بوجه عام كام في الميه.. متهيأ لي اقل من 13٪
طيب ده بوجه عام ويشمل الاماكن الراقية في هذه المحافظات والمناطق الشعبية والعشوائيات.. ممكن يكون كثير من المناطق الشعبية فيها ايجار قديم لكن العشوائيات واطراف القاهرة مفيش طبعا اتبنت بعد الايجار القديم..
الناس كلها فاكرة ان الايجار القديم استمر حتي عام 1996
لا يافندم الكلام ده مش مظبوط خالص.. الايجار القديم نظريا كان موجود لكن مفيش حد كان بيبني عشان يأجر ايجار قديم منذ بداية الثمانينات واللي كان بيبني في هذا الوقت كان بيبيع الوحدات تمليك.. اتخلقت العشوائيات وقتها عشان في ناس كانوا بيضعوا يدهم علي اراضي الدولة في اطراف المدن ويبنوا عليها بدون ترخيص وكان صعب التمليك في هذه المناطق - بعد كده بقي عادي- لكن وقتها في العشوائيات اللي اتخلقت كانت الناس بتتعامل برده عشوائي.. الايجار كذا - مفيش ولا لجنة ولا غيره - والدولة كانت بتسكت.. عندي ازمة سكن رهيبة.. خلي الناس بس تبني.. الخلو كذا.. برده الدولة كانت بتسكت والمستأجر بيحمد ربه انه وجد نظام ايجار بدل التمليك.. كلنا يذكر في التمانينات كان قيمة الشقة 200 متر واكتر علي شارع عباس العقاد الرئيسي بمدينة نصر لا تتجاوز 25 الف او 22 الف علي الاكثر وتدفع كمان بالتقسيط ودلوقتي نلاقي الاصوات تتعالي دفعنا خلو مليون جنيه او مائة الف جنيه.. ليه كده بس الارقام دي كانت تشتري عدد من العمارات مش عمارة واحدة والملاك العشوائيين اللي بنوا في العشوائيات واجروا مش ذنبهم ان الدولة خلقت هذه الازمة وهم لم يستطيعوا مثل غيرهم بيع الوحدات فلجأوا للايجار واضافوا مايعوضهم عن ضعف الايجار وارتفاع تكلفة البناء فتقاضوا خلو من الساكن والدولة تغاضت عن ذلك رغم انه مجرم وظهر في اوائل السبعينيات فقط ثم تم تجريمه بحزم شديد وانتهي فورا قبل ان يبدأ لكن مع ظهور العشوائيات تركت الدولة اي قيد جديد يفرض علي المستثمر العقاري محاولة منها في حل ازمة الاسكان التي تسببت فيها القوانين الاستثنائية.. فما ذنب الملاك اليوم حينما نعايرهم بأنهم تقاضوا خلو رجل بينما من تقاضي ذلك قلة قليلة تركتهم الدولة عن عمد التي رأت بعد ذلك عدم جدوي القانون حيث لا يعمل به احد فقامت بألغاؤه في عام 96
وهكذا يجب ان نكون واقعيين ان الايجار القديم يتركز في القاهرة والجيزة والقليوبية والاسكندرية ويتركز في الاماكن الراقية والعريقة في هذه المدن مثل احياء الزمالك والمعادي ووسط البلد ومصر الجديدة والمهندسين بالجيزة وسان ستيفانو ولوران والرمل في الاسكندرية هل متوسط مستوي الفقر بتلك الاحياء نعتبره في حدود 13٪ ايضا ام نتوقع الا يزيد عن 6 او 7٪ علي اقصي تقدير وبحسبة بسيطة نجد حجم الاسر التي تحتاج لدعم الدولة هو تكلفة في المستطاع وليس امر مستحيل كما يصوره البعض.. اذا كانت الدولة مثقلة بالاعباء ومن الصعب عليها تحمل هذا دفعة واحدة.. فهناك حل اخر..
تقوم الدولة بتقديم الدعم المناسب والذي قد لا يكفي لسد حاجة جميع الاسر الفقيرة وبالتالي اذا كنا نتكلم دائما عن المسؤلية المجتمعية وعن التكافل الاجتماعي فما المانع ان يقدم كل القادرين كيانات وشركات عملاقة ورجال اعمال وكافة جموع الشعب من القادرين ومنهم حتي ملاك الايجار القديم اَو مواطنين مستأجرين ايجار قديم ولكن من القادرين الجميع مطالب مع الدولة ان يتكاتف لدعم هؤلاء واعتقد ان هذا الاقتراح افضل واقعية واكثر عدالة من ترك فئة وحيدة ومظلومة لعقود ان تدعم الفقير بل والغني ايضا..
وبهذا يكون الحل بسيطا وفي المتناول تطبيقه..
ومنتظر رأي سيادتك يا دكتور واشكرك للمرة الثانية لمحاولتك تحريك المياه الراكدة.
