حقوق المستأجر في التحسينات والتشطيبات بعد قانون الإيجارات الجديد رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥

نشرت شبكة محامين مصر، مذكرة قانونية حول حقوق المستأجر في التحسينات والتشطيبات بعد قانون الإيجارات الجديد رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥

مقدمة

مع دخول القانون رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ حيز التنفيذ، والذي يقضي بإنهاء عقود الإيجار القديمة تدريجياً خلال سبع سنوات، يثور تساؤل جوهري حول مصير الأموال التي أنفقها المستأجرون على تشطيب وتحسين الوحدات المؤجرة. يُشاع خطأً أن المستأجر سيفقد هذه الحقوق، ولكن الواقع القانوني، المستند إلى نصوص القانون المدني الثابتة وأحكام محكمة النقض، يؤكد ضمان هذه الحقوق بشكل كامل.

🔐 السند القانوني لحقوق المستأجر

1. المادة ٥٩٢ من القانون المدني المصري:

   "إذ أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار، ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك."

   التعليق: تُلزم هذه المادة المؤجر برد قيمة التحسينات التي أجراها المستأجر والتى أدت إلى زيادة حقيقية في قيمة العقار، وذلك عند انتهاء عقد الإيجار لأي سبب، بما في ذلك انتهاؤه بموجب القانون الجديد.

2. المادة ٢٤٦ من القانون المدني المصري (حق الحبس):

   "لحائز الشيء الذي أنفق مصروفات ضرورية أو نافعة الحق في حبسه حتى يستوفي ما هو مستحق له."

   التعليق: تمنح هذه المادة المستأجر سلطة قانونية قوية، وهي حق حبس العين المؤجرة وعدم تسليمها للمؤجر بعد انتهاء العقد إلا بعد أن يستوفي كامل المبالغ المستحقة له نظير هذه المصروفات النافعة أو الضرورية.

⚖️ التأييد القضائي من محكمة النقض

أكدت أعلى الهيئات القضائية هذا الفهم القانوني في عدة أحكام قضائية ثابتة، منها:

· الطعن رقم ٦٧٠ لسنة ٩٣ قضائية – جلسة ٢٠٢٤/٥/١٥: قضت بأن: "للمستأجر حبس العين حتى يستوفي من المؤجر ما أنفقه عليها من تحسينات أو ما زاد في قيمة العقار."

· الطعن رقم 6462 لسنة 82 قضائية – جلسة ٢٠١٥/٢/٤: قضت بأن للمستأجر: "أحقيته في حبسها حتى استيفاء حقه من مصروفات ضرورية أو نافعة."

📑 الإجراءات القانونية المطلوبة

الدعوى المناسبة: دعوى مطالبة بالمصاريف الضرورية والنافعة مع طلب الحق في الحبس. المحكمة المختصة:المحكمة المدنية الابتدائية.

وسائل الإثبات المقبولة:

· فواتير الشراء الأصلية وإيصالات السداد (للمواد الخام والأيدي العاملة).

· إفادات الشهود (كالمهندس المشرف أو العمال).

· محضر إثبات حالة من محكمة الموضوع يصف الوضع القائم للعقار.

· تقرير خبير قضائي: وهو عنصر حاسم، حيث يندب القاضي خبيراً هندسياً لتقدير:

  · التكلفة الفعلية للمنفقات.

  · مدى الزيادة في قيمة العقار نتيجة هذه التحسينات.

🏠 مثال تطبيقي (Case Study)

· الواقعة: مستأجر استلم شقة عبارة عن "طوب أحمر" في عام ٢٠٢٠، وأنفق منها ٢٠٠ ألف جنيه على أعمال التشطيب الأساسية (كهرباء، سباكة، محارة، إلخ).

· النزاع: في عام ٢٠٢٥، طالب المالك استرداد العين تطبيقاً لأحكام القانون الجديد.

· الإجراء: رفع المستأجر دعوى قضائية مطالباً بالمصاريف النافعة وطلب تقرير حق الحبس.

· الفصل في الدعوى: ندبت المحكمة خبيراً هندسياً الذي أثبت أن التشطيبات أدت إلى زيادة في قيمة العقار تعادل المبلغ المنفق.

· النتيجة: حكمت المحكمة بإلزام المؤجر برد مبلغ ٢٠٠ ألف جنيه للمستأجر، الذي استمر في حبس العين حتى تنفيذ الحكم واستيفاء حقه بالكامل.

💡 توصيات عملية وإجرائية للمستأجرين

1. التوثيق: احتفظ بجميع الفواتير والإيصالات الرسمية المتعلقة بأعمال التشطيب والتحسين، مصنفة ومؤرخة.

2. الإثبات البصري: قم بالتقاط صور وفيديوهات واضحة للوحدة المؤجرة قبل البدء في التشطيبات وبعد الانتهاء منها، لإثبات الفارق والتحسين.

3. الإجراء التحفظي: في حال وجود نزاع، يمكن طلب إجراء "محضر إثبات حالة" من المحكمة لوصف حالة العين المؤجرة وتوثيق كافة التحسينات الموجودة قبل تسليمها.

4. اللجوء للخبرة: في حالة رفض المالك التسوية، يُنصح برفع الدعوى فوراً وطلب ندب خبير من المحكمة لتقدير قيمة المنفقات والزيادة في القيمة.

5. عدم التسليم المبكر: لا تقم بتسليم الوحدة المؤجرة للمالك إلا بعد استلام كامل مستحقاتك أو بعد صدور حكم قضائي نهائي لصالحك وضمان طرق تنفيذه.

✅ الخلاصة

إن قانون الإيجار الجديد رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥، رغم أنه ينهي العلاقة التعاقدية الإيجارية، إلا أنه لا ينهي بأي حال الحقوق المالية المكتسبة للمستأجر وفقاً لأحكام القانون المدني التي تحميه. النصوص القانونية والأحكام القضائية في صف المستأجر المنفق، شرط أن يكون مستعداً بإثباتات قوية ودقيقة لحقوقه.

#شبكة_محامين_مصر